Selon le premier alinéa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le Syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat de copropriété, sans habilitation préalable de l’assemblée générale.

Toutefois, les alinéas suivants admettent des exceptions à ce principe.

La Cour de cassation adopte une position souple au regard de ces exceptions, et a notamment jugé par un arrêt rendu en date du 27 février 2020 (n°19-10887), que le syndic n’a pas à être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires pour défendre le syndicat à l’occasion d’une action introduite à l’encontre de ce dernier, et appeler en garantie l’assureur de la copropriété, en ces termes :

« 11. En application de l’article 55, alinéa 2, précité, il a été jugé que le syndic pouvait, dans une instance dans laquelle il était défendeur, appeler en garantie un coresponsable pour dégager la responsabilité du syndicat des copropriétaires (3e Civ., 7 janvier 1981, pourvoi n° 79-12.508, Bull. n° 6 ; 3e Civ., 30 novembre 2004, pourvoi n° 00-20.453).

12. De même, le syndic n’a pas à être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires pour défendre à l’action introduite à l’encontre du syndicat et former une demande en garantie contre l’assureur de la copropriété ».

La loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique donne aux maires et présidents d’EPCI de nouveaux pouvoirs coercitifs pour obtenir rapidement une régularisation en cas d’infraction du Code de l’urbanisme. Elle ajoute aux potentielles condamnations judiciaires encourues par les auteurs d’infraction au code de l’urbanisme, la pression financière que le maire (ou le président de l’EPCI) peut désormais exercer pour pousser rapidement les contrevenants à la régularisation.

1- MISE EN DEMEURE SOUS ASTREINTE

Le procès-verbal d’infraction au Code de l’urbanisme constitue le point de départ du nouveau dispositif.
Parallèlement aux poursuites pénales qui peuvent être diligentées, l’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme a la possibilité de mettre en demeure le responsable de la construction illicite, éventuellement sous astreinte, de régulariser sa situation soit en réalisant les travaux de mise en conformité, soit en déposant la demande d’autorisation ou de déclaration préalable requise. Le recours à ce mécanisme n’est pas obligatoire et suppose seulement l’organisation préalable d’une procédure contradictoire permettant à l’intéressé de présenter ses observations.

2- UNE ASTREINTE ADMINISTRATIVE PLAFONNÉE A 25.000 €

La mise en demeure peut être assortie d’une astreinte d’un montant maximal de 500 € par jour de retard. L’astreinte peut également être prononcée, à tout moment, en cas de mise en demeure restée infructueuse. En tout état de cause, son montant est modulé en tenant compte de l’ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution, étant précisé que le montant global des sommes en résultant ne peut excéder 25.000 €.

3- CONSIGNATION DES SOMMES DUES A HAUTEUR DU COUT DES TRAVAUX A REALISER

Pour contraindre le contrevenant à s’exécuter, la loi crée un mécanisme de consignation qui s’inspire en partie de ce qui est prévu dans le Code de l’environnement. Sans aller jusqu’à la réalisation d’office des travaux de mise en conformité, le législateur permet à l’autorité compétente d’imposer à l’intéressé qui n’a pas donné suite à la mise en demeure, la consignation entre les mains du comptable public d’une somme d’un montant équivalant au coût provisionnel des travaux à réaliser. La somme consignée est non plafonnée, elle est progressivement restituée à l’intéressé au fur et à mesure de l’exécution des mesures prescrites.