Pour pouvoir prescrire, l’article 2261 du Code civil dispose qu’« il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

Par un arrêt du 21 septembre 2022, la Cour de cassation a été amenée à statuer sur le caractère non équivoque d’une possession suivant la construction de deux maisons d’habitation en l’absence de respect des règles d’urbanisme applicables (constructions sur un terrain à l’origine agricole).

En confirmant l’arrêt rendu par la Cour d’appel de BASSE-TERRE (GUADELOUPE) le 31 mars 2021, la Cour de cassation retient que le non-respect de règles d’urbanisme applicables à des travaux de construction ne fait pas obstacle, en l’absence d’actes de possession illicites pour être contraires à l’ordre public ou aux bonnes mœurs, à ce que le possesseur du terrain d’assiette en acquiert la propriété par prescription.

Ainsi, la Cour de cassation précise que la possession est équivoque si les actes sont contraires à l’ordre public ou aux bonnes mœurs, étant précisé que le possesseur doit, bien évidemment, toujours avoir l’intention de se comporter en tant que propriétaire.

(C.Cass., Civ 3ème, 21 sept. 2022, n°21-17409).

Le cabinet CHROME AVOCATS, au service des acteurs du bâtiment et de la construction en France métropolitaine et en outre-mer, était naturellement partenaire, cette année encore, de la BATICUP, la régate des professionnels du bâtiment, organisée d’une main de Maître par le BATI CLUB de la FFB 44.

Cette 11ème édition fut l’occasion de découvrir ou redécouvrir la belle de Côte de Jade avec un départ de PORNIC.

Le constructeur de maisons individuelles avec fourniture de plans est tenu de préciser le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution.
Une fois les travaux décrits et chiffrés par le constructeur, le maître d’ouvrage doit accepter, par une mention manuscrite et paraphée, leur coût et leur charge. Ces mentions sont également détaillées au sein de la notice descriptive qui accompagne obligatoirement tout CCMI (Art L231-2 al1 er d et R.231-4, II, al1er du CCH).

Une jurisprudence, d’ores et déjà bien établie, considérait que lorsque ces prescriptions légales n’étaient pas respectées, aucun des travaux ne pouvaient être laissés à la charge du maître de
l’ouvrage.

Par son arrêt du 10 novembre 2021, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation est venue circonscrire la prise en charge par le CCMiste fautif des travaux réservés par le maître de l’ouvrage
au seul dépassement du prix des travaux réservés, c’est-à-dire la différence entre le montant figurant dans la notice descriptive et le coût réel de ces travaux.

Par conséquent, le CCMiste qui ne chiffre pas de manière réaliste les travaux réservés par le maître de l’ouvrage devra en supporter le dépassement de prix, déduction faite du montant mentionné dans la notice descriptive.

(C.Cass. 3 e civ., 10 nov. 2021, n°20-19.323, n°758 FS-B)

Dans le cadre de son développement, et pour continuer à favoriser la satisfaction de ses clients, le cabinet CHROME AVOCATS recrute un collaborateur / un élève-avocat (H/F), à temps plein, pour son implantation nantaise, à partir du mois de juin 2021.

Vous interviendrez principalement en droit des contrats civils et commerciaux, et droit immobilier.

Vous intègrerez un cabinet moderne, jeune et dynamique.

Nous attendons vos candidatures !

(Mail : contact@chrome-avocats.com – Tel : 02.85.52.87.10)

 

Alors que les cahiers des clauses administratives générales (CCAG) actuellement en vigueur datent de 2009, il apparaissait indispensable de les réformer. C’est désormais chose faite, puisque le journal officiel du 1er avril 2021 a publié six arrêtés portant approbation des nouveaux CCAG applicables aux marchés publics.

Objectifs de la réforme des CCAG

Un groupe de travail créé en 2019 et composé de 200 personnes, représentant des acheteurs, des opérateurs économiques, des fédérations professionnelles et des experts (avocats, formateurs et universitaires), a travaillé pendant dix-huit mois avec pour objectifs de :

  • Actualiser les CCAG pour intégrer les mutations du droit de la commande publique, tant législatives et réglementaires que jurisprudentielles, intervenues depuis 2009 ;
  • Adapter les CCAG aux prestations de maîtrise d’œuvre ;
  • Rééquilibrer les relations contractuelles entre les parties et favoriser l’accès des PME à la commande publique ;
  • Moderniser les CCAG en adéquation avec les enjeux actuels de dématérialisation, de traitement des données personnelles, de valorisation des modes de règlements amiable des litiges et de développement durable ;
  • Gérer les difficultés rencontrées dans l’exécution des marchés publics durant la crise sanitaire.

Une phase de consultation publique a suivi cette phase de concertation. Elle s’est déroulée du 15 janvier au 5 février 2021 et a permis aux différents acteurs de la commande publique et au grand public de faire entendre leurs remarques sur les projets de CCAG afin d’enrichir ces derniers.

 

Particularités de la réforme des CCAG

Outre l’actualisation des cinq CCAG « Fournitures courantes et services », « Marchés Industriels », « Techniques de l’information et de la communication », « Prestations Intellectuelles » et « Travaux », un sixième CCAG voit le jour : le CCAG « Maîtrise d’œuvre ».

De nombreuses modifications sont opérées, il convient notamment de noter :

  • Le plafonnement des pénalités de retard à 10% du montant du marché ;
  • L’insertion de clauses prévoyant les modalités de suspension et de poursuite des prestations en cas de survenance de circonstances imprévisibles, ainsi que les conditions d’examen des conséquences financières desdites circonstances ;
  • L’insertion d’une clause de propriété intellectuelle dans tous les CCAG ;
  • L’introduction d’une clause d’insertion sociale dans tous les CCAG ;
  • L’introduction de clauses environnementales fixant des obligations en matière de transport, d’emballage et de gestion des déchets.

L’entrepreneur principal doit fournir au sous-traitant la caution avant la conclusion du contrat de sous-traitance ou avant le commencement d’exécution des travaux, uniquement si celui-ci lui est antérieur. A défaut, le contrat encourt la nullité.

La loi du 31 décembre 1975 offre au sous-traitant une protection, en imposant, à peine de nullité du sous-traité, la fourniture d’une garantie de paiement qui doit lui être délivrée avant la conclusion du contrat. (article 14 de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance).

En marché privé, cette garantie de paiement peut prendre deux formes : soit une délégation de paiement par laquelle le Maître de l’ouvrage règle directement le sous-traitant, soit une caution bancaire à la charge de l’entreprise principale.

Par un arrêt du 21 janvier 2021, la Cour de cassation est venue préciser sa position quant au moment de la fourniture de la caution bancaire (Civ. 3e, 21 janv. 2021, n°19-22.219).

En l’espèce, le contrat de sous-traitance était assorti d’une condition suspensive d’obtention d’un cautionnement au profit du sous-traitant. La condition s’était réalisée après la signature du sous-traité.

Or, la Cour de cassation, pour annuler le contrat, rappelle le principe selon lequel la caution doit être produite par l’entrepreneur principal, antérieurement à la conclusion du sous-traité, peu important qu’elle l’ait été avant le commencement d’exécution des travaux, si celui-ci est ultérieur.

En pratique :

  • Les clauses de condition suspensive d’obtention d’un cautionnement dans le cadre du contrat de sous-traitance ne sont pas opposables ;
  • La caution bancaire doit donc être obtenue, au plus tard, le jour de la signature du contrat de sous-traitance. Le fait que les travaux n’aient pas encore débutés à cette date n’a aucune incidence.

Un article de l’hebdomadaire « Nouvelles Semaine » vient rendre compte du travail réalisé par le Cabinet CHROME AVOCATS dans les Antilles (Guadeloupe), pour voir reconnaître à un propriétaire sa légitimité de propriétaire foncier.

pdf terres occupées

BONNE ANNEE 2021

A l’invitation de Messieurs MEIGNEN et MENARD, Experts judiciaires et membres du Collège National des Experts Architectes Français (http://cneaf.fr), Maître Pierrick HAUDEBERT est intervenu lors de la Journée Annuelle du Conseil Régional de l’Ordre des Architectes des Pays de la Loire, qui s’est tenue le vendredi 23 octobre 2020 au Centre des Congrès d’ANGERS.

Cette intervention avait pour but d’expliquer les contours de l’Expertise judiciaire, de détailler les missions de l’Expert et les qualités requises pour exercer cette fonction, et enfin de préciser les réflexes à mettre en œuvre à réception d’une lettre de convocation à une expertise ou d’une assignation en justice.

Maître HAUDEBERT a précisément développé la dernière partie de cette intervention. Il a ainsi pu rappeler les bonnes pratiques qu’il conseille à ses clients dès lors que leur responsabilité est susceptible d’être engagée, dans un cadre amiable ou contentieux. Il a ainsi insisté sur l’importance de participer aux opérations d’expertise et sur l’intérêt de communiquer à l’Expert les informations qu’il sollicite.

Il a rappelé que les opérations d’expertise constituent généralement un préalable à une procédure judiciaire, elles doivent donc être menées avec en filigrane la défense juridique qui sera développée dans la procédure à venir.

En conclusion, Maître HAUDEBERT a rappelé que la réussite d’un dossier découlait beaucoup de la qualité de la relation Client/Avocat.

En cours d’exécution d’un marché de travaux publics, il n’est pas rare que des travaux supplémentaires soient réalisés sans un ordre de service ou un avenant préalable par l’entreprise titulaire. Au moment de se faire payer, cette dernière rencontre parfois de grandes difficultés.

L’arrêt du Conseil d’Etat du 27 mars 2020

Dans cet arrêt, le Conseil d’Etat rappelle que le titulaire d’un marché public peut obtenir paiement de travaux supplémentaires « indispensables aux règles de l’art », bien que réalisés sans commande écrite préalable. Néanmoins, il refuse dans le présent cas d’indemniser le titulaire, aux motifs que le maître de l’ouvrage s’est opposé à leur réalisation au préalable. (https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/decision/2020-03-27/426955)

Le département de LOIRE ATLANTIQUE conclut un marché à prix unitaire avec une société de géomètre. Le titulaire, ayant réalisé des travaux complémentaires sans avenant préalable, présente une réclamation avec son projet de décompte final. Le département rejette cette demande. Le titulaire saisit alors le tribunal administratif pour obtenir la condamnation de la collectivité à lui verser les sommes réclamées.

Le Conseil d’Etat rejette la demande du titulaire aux motifs d’une part, que le titulaire ne démontrait pas le caractère indispensable des travaux réalisés et d’autre part, que le Département l’avait informé de sa volonté de ne pas rémunérer lesdits travaux supplémentaires avant leur réalisation.

« le prestataire a le droit d’être indemnisé du coût des prestations supplémentaires indispensables à l’exécution du marché dans les règles de l’art, sauf dans le cas où la personne publique s’est préalablement opposée, de manière précise, à leur réalisation ».

Or, le département avait, avant la réalisation des travaux, fait connaître sa volonté de ne pas rémunérer les prestations supplémentaires fournies sans commande expresse.

Rappel du principe

En matière d’indemnisation de travaux supplémentaires, il est fortement déconseillé au titulaire d’un marché public de réaliser des travaux, sans avenant préalable.

Ceci étant rappelé, la jurisprudence administrative reconnaît néanmoins au titulaire d’un marché à forfait le droit au paiement de certains travaux supplémentaires réalisés sans commande écrite.

Exceptions jurisprudentielles

Outre les cas de travaux supplémentaires réalisés en raison de sujétions techniques imprévues, qui doivent bouleverser l’économie du contrat, ou représenter une augmentation du coût du marché a minima de 12-13 % environ selon la jurisprudence, les tribunaux administratifs ouvrent droit à indemnisation, sans seuil minimum, lorsque les travaux réalisés sont indispensables à la bonne exécution de l’ouvrage suivant les règles de l’art. https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?idTexte=CETATEXT000030591954

La jurisprudence est venue illustrer le caractère indispensable de certains travaux, à savoir :

– La réalisation d’un fourreau d’un diamètre supérieur à celui prévu au marché, suite aux préconisations d’EDF en cours de chantier.
– La préconisation par l’organisme en charge de l’étude de sol, d’un système de fondation différent de celui initialement retenu, à savoir l’ancrage par plots au lieu de semelles filantes. https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?idTexte=CETATEXT000033222477

Les travaux indispensables à la réalisation de l’ouvrage selon les règles de l’art sont alors indemnisés dans leur intégralité par le maître d’ouvrage.