L’article 2258 du Code civil dispose que « la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».

Suivant cet article, combiné à l’article 712 du même code, toute personne peut acquérir un bien par prescription trentenaire, à condition de démontrer une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et avoir agi comme un propriétaire pendant au moins 30 ans.

Par un arrêt du 4 janvier 2023, la 3^ème Chambre civile de la Cour de cassation reconnaît à toute personne publique le droit d’invoquer la prescription acquisitive trentenaire.

En l’espèce, la Cour d’appel avait déclaré irrecevable l’action en revendication de propriété d’une Commune fondée sur la prescription acquisitive trentenaire, au motif que le Code général de la propriété des personnes publiques énumérait de façon exhaustive et exclusive les modes d’acquisition d’un bien par les personnes publiques. La prescription acquisitive, qui n’y figurait pas, ne pouvait pas être invoquée par la Commune.

Or, pour reconnaître à la Commune le droit d’invoquer la prescription acquisitive trentenaire, la Cour de cassation considère que le Code civil ne réserve pas aux seules personnes privées ce mode d’acquisition, et le Code général de la propriété des personnes publiques, qui liste les modes d’acquisition de la propriété par celles-ci, n’exclut pas leur possibilité d’acquérir par prescription.

(C.Cass., Civ 3^ème, 4 janv. 2023, n°21-18993).

La compétition ARTI GOLF 2023, dédiée aux acteurs de la construction, a vu l’équipe CHROME AVOCATS, partenaire de l’évènement, se distinguer en remportant le 1^er prix Brut.

Félicitations aux sportifs, mais également aux organisateurs, pour ce beau moment de convivialité sur le parcours du Golf de LA BAULE.

Rendez-vous l’année prochaine !

« Deux choses comptent : gagner et s’amuser. Gagner sans s’amuser n’a aucun intérêt. » Robert Etcheto

L’article L.241-1 du Code des assurances prévoit que « toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par une assurance ».

Par un arrêt du 11 mai 2023, la 3^ème Chambre civile de la Cour de cassation est venue rappeler que « l’absence de souscription d’une assurance obligatoire de responsabilité décennale par l’entrepreneur était constitutive d’un préjudice certain pour le maître de l’ouvrage, qui se trouvait privé, dès l’ouverture du chantier, de la sécurité procurée par l’assurance en prévision des sinistres ».

Il s’ensuit qu’il n’est pas nécessaire qu’un désordre de nature décennale soit apparu pour que le maître de l’ouvrage puisse prétendre à indemnisation, ni même que les travaux aient été réceptionnés.

Aussi, il convient de rappeler que l’arsenal juridique est conséquent, pour protéger le maître de l’ouvrage lors de la construction. 

En effet :

• Aux termes de l’article L.243-3 du Code des assurances, l’absence de souscription d’une assurance responsabilité civile décennale par un constructeur est punie de 6 mois d’emprisonnement et d’une amende de 75.000,00 € ;
• Le dirigeant d’une personne morale qui s’abstient de souscrire à cette assurance, commet, à l’égard du maître de l’ouvrage, selon la Cour de cassation, une faute détachable de ses fonctions sociales. Ainsi, sa responsabilité personnelle est susceptible d’être engagée à l’égard de tiers.

(C.Cass., Civ 3^ème, 11 mai 2023, n°22-14749).

L’article 1648 du Code civil prévoit que l’action en garantie des vices cachés doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Par un arrêt du 5 janvier 2022, après quelques hésitations, la Cour de cassation considère que le délai de deux ans pour agir sur ce fondement est un délai de forclusion.

Il s’ensuit que, contrairement au délai de prescription, susceptible de suspension, ce délai n’est pas suspendu par les opérations d’expertise judiciaire.

L’acquéreur a donc deux ans pour engager son action à compter de la découverte du vice. A défaut, son action sera irrecevable.

L’enjeu majeur est donc celui du point de départ de ces deux ans.

Certaines décisions ont retenu, comme point de départ de ce délai, le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, alors que d’autres ont retenu une date antérieure.

Il a ainsi été considéré, pour retenir la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, que ce point de départ s’entendait de la connaissance du vice dans sa nature, son ampleur et ses conséquences par l’acquéreur : CA Poitiers – ch. civile 01, 22 fév. 2022, n°20/00703

Dans un arrêt de la Chambre commerciale de la Cour de cassation, c’est la date de l’expertise amiable antérieure à l’expertise judiciaire qui a été retenue : C.Cass., Com,14 juin 2016, n°14-19.202.

Il s’agit donc d’une question d’appréciation souveraine des juges du fond qui peut varier d’un dossier à un autre.

Attention donc à bien anticiper la question du point de départ du délai biennal pour engager une action fondée sur la garantie des vices cachés.

Il est plus prudent d’assigner au fond le vendeur avant le dépôt du rapport d’expertise afin de s’assurer du respect du délai prévu par l’article 1648 du Code civil.

C.Cass., Civ 3^ème, 5 janv. 2022, n°20-22.670

Le marché à forfait est un sujet récurrent de contentieux en droit des marchés privés.

Ce contentieux important tient notamment à l’article 1793 du code civil[1], et notamment aux moyens de preuve que doit utiliser la société en charge des travaux pour espérer obtenir le paiement des travaux supplémentaires.

En effet, afin d’être opposable au maître d’ouvrage, une modification des plans ou devis descriptifs nécessite son autorisation écrite préalable ou, son acceptation expresse et non équivoque une fois les travaux réalisés.

Cette exigence oblige l’entreprise à être très vigilante lors de la détermination du prix de son marché.

Si la jurisprudence autorise, dans certains cas particuliers, à l’entreprise titulaire d’un marché à forfait d’obtenir le paiement de ses travaux supplémentaires, alors même qu’elle ne peut justifier d’une autorisation écrite préalable du maître d’ouvrage ou de son acceptation expresse et non équivoque après l’exécution des travaux supplémentaires, c’est dans des cas d’espèce très spécifiques notamment en présence d’un bouleversement économique du contrat. Or, la notion du bouleversement économique du contrat reste mal définie en jurisprudence (C.Cass., Civ 3^ème, 5 nov. 2020, n°19-13.251 ; 16 nov. 2022, n°21-19.147).

En réalité, pour être réglée de travaux supplémentaires dans le cadre d’un marché privé à forfait, l’entreprise doit pouvoir justifier de leur commande préalable et/ou d’un avenant (C.Cass., Civ 3^ème, 19 dec. 2019 n°18-23100)

C’est ce qu’est venu rappeler récemment la Cour de cassation, en précisant également qu’un Architecte, un Maitre d’œuvre d’exécution, un Maître d’ouvrage délégué ne peuvent pas commander des travaux supplémentaires ni les accepter sans mandat spécial du Maitre d’ouvrage (C.Cass., Civ 3^ème, 18 janv. 2023, n°21-21.823).

Même s’il est vrai que l’entreprise peut toujours se prévaloir de la bonne foi et/ou de la loyauté contractuelle, la prudence reste de mise et l’entreprise doit idéalement veiller à obtenir l’accord écrit préalable et non équivoque du Maître d’ouvrage avant la réalisation de travaux supplémentaires.

(C.Cass., Civ 3^ème, 18 janv. 2023, n°21-21.823).

[1] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006443573#:~:text=Lorsqu’un%20architecte%20ou%20un,celui%20de%20changements%20ou%20d’