La pandémie récente du COVID-19 a conduit le Gouvernement français à prendre des mesures drastiques de confinement et de fermeture de lieux qualifiés de « non-indispensables ».

Aussi, aux termes de son discours du 16 mars dernier, le Président de la République, Emmanuel MACRON, a avancé, en contrepartie de cette fermeture, une « suspension des loyers » pour « les plus petites entreprises les plus en difficulté ».

Partant, il est légitime que les propriétaires de biens immobiliers s’interrogent face à cette mesure exceptionnelle et au sort des loyers perçus.

Il conviendra d’appréhender successivement les conséquences des mesures avancées par le Gouvernement sur les loyers commerciaux, professionnels et d’habitation.

1 – Incidence sur les loyers commerciaux :

Le 16 mars dernier, le Président de la République a annoncé plusieurs mesures visant à protéger les PME, et notamment la suspension des loyers au bénéfice des très petites entreprises.

D’emblée, il importe de préciser que la « suspension » des loyers ne semble pas être formellement envisagée par le Gouvernement ; seul le report ou l’étalement le sont.

Le report ou l’étalement ne peuvent être assimilés à une franchise de loyer, de sorte que, le cas échéant, le paiement de ces loyers sera uniquement reporté ou étalé sur les mois qui suivent à l’aide d’un échéancier établi conjointement.

Par conséquent, que les propriétaires se rassurent : le non-paiement du loyer et/ou des charges constitue toujours une cause de résiliation du bail commercial, du fait de l’application de la clause résolutoire.

Par ailleurs, l’entreprise qui souhaite bénéficier de ces délais de paiement doit justifier de deux conditions cumulatives :

  • D’une part, que l’activité de l’entreprise ait été interdite par la loi;
  • D’autre part, que l’entreprise ait vue son chiffre d’affaires drastiquement baissé du fait des conséquences de l’épidémie.

En tout état de cause, si le Gouvernement considère le COVID-19 comme un cas de force majeure pour les entreprises, il n’a pas le pouvoir judiciaire, de sorte qu’il reviendra au Juge d’apprécier, in concreto, chaque cas afin de retenir ou non la qualification de force majeure, permettant de bénéficier de ces mesures particulières.

2 – Incidence sur les loyers professionnels :

Si la mesure de report ou d’étalement des loyers est manifestement applicable aux loyers commerciaux, force est de se pencher sur le cas particulier des loyers professionnels, ne bénéficiant pas du statut des baux commerciaux.

A ce jour, un projet de « Loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de COVID-19 » est en cours de discussion au Parlement, et semble étendre les mesures d’urgence aux locaux professionnels.

Après analyse, ce texte prévoit d’autoriser le Gouvernement à décider de toute mesure :

« g) Permettant de reporter ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels, de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non‑paiement de ces factures, au bénéfice des très petites entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie ».

L’Assemblée Nationale, en première lecture, a remplacé les termes de « très petites entreprises » par « microentreprises », soit une entreprise d’un effectif de moins de 10 personnes, et dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 2 millions d’euros.

Ainsi, si le texte est adopté en ces termes, les loyers professionnels pourront être reportés ou étalés, à l’instar des loyers commerciaux, sous des conditions strictes et l’apport de justificatifs pertinents.

En somme, il conviendra d’être très attentif aux modalités du texte qui sera voté et publié au Journal Officiel de la République Française (J.O.R.F), sur la question.

3 – Incidence sur les loyers d’habitation :

A ce jour, aucune mesure concernant les baux d’habitations n’a été prise par le Gouvernement, de sorte que les loyers et charges des mois de mars et avril 2020 devront être intégralement réglés par les locataires, à la date mentionnée au contrat de location.

La notion de force majeure ne pourra donc pas, a priori, être avancée par les locataires pour justifier d’un report ou d’un étalement des loyers.

Néanmoins, la baisse des rémunérations du fait du phénomène de chômage partiel va mettre les locataires en difficulté financière.

Aussi, il est recommandé de prendre attache, dès à présent, avec son bailleur, afin d’envisager un étalement des sommes dues, justificatifs à l’appui.

De leur côté, les propriétaires-bailleurs se verront invités à être conciliant, afin d’éviter un contentieux locatif coûteux et parfois aléatoire.

Le COVID 19 est un cas de force majeure comme l’a déclaré Bruno LEMAIRE, le ministre de l’Economie et des finances, le 28 février dernier.

La force majeure est caractérisée par son caractère imprévisible, extérieure à la personne qui l’invoque, et irrésistible en ce qu’elle rend impossible la poursuite de ses obligations.

Aussi, pour de nombreuses entreprises, cela signifie l’ajournement des travaux. Il faut néanmoins être vigilant quant aux arrêts de chantier sans préavis compte tenu des déclarations de la Ministre du travail ce 19 mars, appelant le secteur du BTP à poursuivre ses chantiers.

En temps normal, c’est au maître d’ouvrage ou au maître d’œuvre de notifier une décision d’ajournement.  Cela étant, compte tenu du contexte, l’entreprise peut également demander l’ajournement dès lors qu’elle n’est pas en mesure de faire intervenir ses équipes en toute sécurité.

L’article L. 4121-1 du Code du travail précise ainsi « L’employeur prend les mesures nécessaires pour assurer la sécurité et protéger la santé physique et mentale des travailleurs».

1 – Les premiers réflexes :

Tant en marché privé qu’en marché public, que l’entreprise soit en demande ou que l’ajournement lui ait été notifié, deux réflexes sont essentiels :

  • Demander par écrit un constat contradictoire des ouvrages exécutés en présence du maître d’ouvrage ou du maître d’œuvre et qualifier la situation de force majeure. La présence d’un huissier de justice peut être utile lors des constatations. A défaut, réaliser un reportage photographique soit même eu égard aux mesures de confinement.
  • Prendre toute mesure visant à protéger ses ouvrages car l’entreprise assurer la garde de ses ouvrages.

Il est important d’avoir ces réflexes car l’entreprise demeure gardienne de ses ouvrages jusqu’à réception, même en cas d’ajournement.

Néanmoins, ce principe n’étant pas d’ordre public, il peut être envisagé un transfert de la garde au maître d’ouvrage, avec l’accord de ce dernier.

2 – Le report des délais :

En cas de force majeure, l’entreprise a droit au prolongement de ses délais d’exécution.

En marché public, l’article 19.2 du CCAG TRAVAUX 2009 précise que les délais sont prolongés face à la rencontre de difficultés imprévues. Au même titre, des intempéries selon l’article 19.3, justifie également le report des délais.

En marché privé, l’article 1218 du code civil, qui définit la force majeure, précise que « si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue ». L’article 10.3.1.2. de la norme NFP 03-001 prévoit enfin, si la norme est applicable, que le délai d’exécution est prolongé lorsque le retard résulte d’empêchements de force majeure, rendant impossible l’exécution du marché dans les conditions initialement prévues

Cela a donc pour effet de reporter les délais d’intervention.

Il conviendra donc d’être vigilant pour les entreprises à réception des nouveaux plannings et de ne pas manquer d’élever des réserves à réception de ces documents. Selon les CCAG en vigueur (CCAG TRAVAUX 2009 et la norme AFNOR NF P 03 001), et sauf dérogations prévues au CCAP, le délai pour élever des réserves est de 15 jours à réception du document.

3 – L’indemnisation :

En marché public, les conséquences de la force majeure sont indemnisables si le marché fait référence au CCAG TRAVAUX 2009. Son article 18.3 précise ainsi :

« En cas de pertes, avaries ou dommages provoqués sur ses chantiers par un phénomène naturel qui n’était pas normalement prévisible, ou en cas de force majeure, le titulaire est indemnisé pour le préjudice subi, sous réserve :

– qu’il ait pris, en cas de phénomène naturel, toutes les dispositions découlant de l’article 18.2 ;

qu’il ait signalé immédiatement les faits par écrit. »

En marché privé, ni le code civil, ni la norme Afnor NF P 03 001 ne prévoient d’indemnisation en cas de force majeure.

Cela étant l’entreprise pourra invoquer la théorie de l’imprévision, prévue à l’article 1195 du code civil, pour renégocier son prix. Attention le marché peut déroger à cet article qui n’est pas d’ordre public.

Enfin, l’article 9.1.2 de la norme AFNO NF P 03-001, qui doit être prévue au contrat pour s’appliquer, dispose que : « Si un changement de circonstances, imprévisible lors de la conclusion du marché, rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du marché à son cocontractant »

Enfin, en cas de désordres causés par des tiers, il conviendra de faire un point sur vos garanties, et notamment l’assurance tous risques chantier (TRC) éventuellement souscrite par le maître d’ouvrage et qui vient garantir les dommages causés aux ouvrages en cours d’exécution.

4 – La préservation de sa trésorerie :

Comme indiqué supra, le constat contradictoire permet de déterminer les ouvrages exécutés et ainsi de pouvoir facturer son avancement.

En marché public, pour tous marchés supérieurs à 50 000 Euros HT, et dont la durée d’exécution est de plus de 2 mois, le titulaire a droit à une avance d’au minimum de 5% (Article R 2191-7 du code de la commande publique).

Le taux de cet avance minimum a été augmenté pour les TPE et PME (moins de 250 salariés):

  • A 20% pour les marchés de l’Etat pour lesquels une consultation est engagée ou un avis d’appel à la concurrence a été envoyé à la publication à compter du 28 décembre 2018,
  • A 10% pour les marchés publics passés par les établissements publics administratifs de l’Etat (hors établissements publics de santé) et les collectivités territoriales, leurs établissements publics et les groupements, dont les dépenses réelles de fonctionnement constatées au titre de l’avant-dernier exercice clos sont supérieures à 60 millions d’euros, pour les marchés pour lesquels une consultation a été engagée ou un avis d’appel à la concurrence a été envoyé à la publication à compter du 1er janvier 2020.

Si l’entreprise a renoncé au bénéfice de l’avance lors de sa candidature, elle peut néanmoins être demandée en cours d’opération au maître d’ouvrage public.

Enfin, le sous-traitant direct, qui bénéficie du paiement direct, a également droit au bénéfice de l’avance au prorata de sa part du marché à exécuter.

Lorsque vous réalisez une déclaration préalable en vue d’un changement de destination d’un bâtiment agricole, l’autorisation de changement de destination ne vaut pas autorisation de faire les travaux.

Le gouvernement a été récemment saisi de cette question et a rappelé qu’en application de l’article R°421-17 du Code de l’urbanisme, sont soumis à déclaration préalable – lorsqu’ils ne sont pas soumis à un permis de construire – les changements de destination d’un bâtiment existant entre les différentes destinations énumérées à l’article R.151-27 de ce même Code.

Le permis de construire est nécessaire dans le cas où le changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies à l’article R.151-28 s’accompagne de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade d’un bâtiment (Art. R.421-14 du Code de l’urbanisme).

Lorsque les travaux ne portent que sur l’aménagement intérieur du bâtiment, le régime d’autorisation dépendra du projet, suivant qu’il crée ou non une surface de plancher suffisante.

Il appartient alors au pétitionnaire de renseigner, dans sa déclaration préalable ou demande d’autorisation, l’ensemble des travaux qu’il souhaite entreprendre au titre de cette demande afin que les services instructeur puissent apprécier l’adéquation avec les règles d’urbanisme existantes.

Ainsi, une déclaration préalable présentée uniquement pour un changement de destination d’un bâtiment agricole ne peut pas valoir autorisation de faire les travaux en dehors de travaux qui, par eux-mêmes, ne nécessiteraient pas d’autorisation d’urbanisme (Rép. min. n° 11144 : JO Sénat Q, 5 mars 2020, p. 1153). 

Selon le premier alinéa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le Syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat de copropriété, sans habilitation préalable de l’assemblée générale.

Toutefois, les alinéas suivants admettent des exceptions à ce principe.

La Cour de cassation adopte une position souple au regard de ces exceptions, et a notamment jugé par un arrêt rendu en date du 27 février 2020 (n°19-10887), que le syndic n’a pas à être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires pour défendre le syndicat à l’occasion d’une action introduite à l’encontre de ce dernier, et appeler en garantie l’assureur de la copropriété, en ces termes :

« 11. En application de l’article 55, alinéa 2, précité, il a été jugé que le syndic pouvait, dans une instance dans laquelle il était défendeur, appeler en garantie un coresponsable pour dégager la responsabilité du syndicat des copropriétaires (3e Civ., 7 janvier 1981, pourvoi n° 79-12.508, Bull. n° 6 ; 3e Civ., 30 novembre 2004, pourvoi n° 00-20.453).

  1. De même, le syndic n’a pas à être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires pour défendre à l’action introduite à l’encontre du syndicat et former une demande en garantie contre l’assureur de la copropriété ».

Tant attendue, la loi n° 2018-2022 du 23 mars 2019, de programmation et de réforme pour la justice fusionne les tribunaux d’instance et les Tribunaux de grande instance, en une institution unique appelée Tribunal judiciaire.

Ces dispositions sont en vigueur depuis le 1er janvier 2020. Les procédures en cours à cette date, seront par ailleurs transférées en l’état aux Tribunaux judiciaires compétents.

La réforme apporte également des modifications relatives aux taux de compétence des juridictions, jusqu’alors applicables.
Désormais, la formation d’un appel contre un jugement ne sera pas envisageable pour une action personnelle ou mobilière, et dans les matières pour lesquelles le Tribunal judiciaire aura compétence exclusive, si le montant de la demande est inférieur ou égal à 5.000 €.
En conséquence, si le montant de la demande d’une action personnelle ou mobilière, ou de la demande pour laquelle le Tribunal judiciaire à compétence exclusive, est supérieur à 5.000 €, l’appel contre un jugement sera recevable.

En outre, la formation d’un appel contre un jugement du Tribunal judiciaire sera envisageable dans les matières pour lesquelles la compétence ne sera pas attribuée expressément à une autre juridiction, en raison de la nature de cette demande.
Plus particulièrement, les chambres de proximité du Tribunal judiciaire statueront à charge d’appel, sur un certain nombre de matières listées aux termes du Code de l’organisation judiciaire, qui relevaient auparavant de la compétence des tribunaux d’instance.

La loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique donne aux maires et présidents d’EPCI de nouveaux pouvoirs coercitifs pour obtenir rapidement une régularisation en cas d’infraction du Code de l’urbanisme. Elle ajoute aux potentielles condamnations judiciaires encourues par les auteurs d’infraction au code de l’urbanisme, la pression financière que le maire (ou le président de l’EPCI) peut désormais exercer pour pousser rapidement les contrevenants à la régularisation.

1- MISE EN DEMEURE SOUS ASTREINTE

Le procès-verbal d’infraction au Code de l’urbanisme constitue le point de départ du nouveau dispositif.
Parallèlement aux poursuites pénales qui peuvent être diligentées, l’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme a la possibilité de mettre en demeure le responsable de la construction illicite, éventuellement sous astreinte, de régulariser sa situation soit en réalisant les travaux de mise en conformité, soit en déposant la demande d’autorisation ou de déclaration préalable requise. Le recours à ce mécanisme n’est pas obligatoire et suppose seulement l’organisation préalable d’une procédure contradictoire permettant à l’intéressé de présenter ses observations.

2- UNE ASTREINTE ADMINISTRATIVE PLAFONNÉE A 25.000 €

La mise en demeure peut être assortie d’une astreinte d’un montant maximal de 500 € par jour de retard. L’astreinte peut également être prononcée, à tout moment, en cas de mise en demeure restée infructueuse. En tout état de cause, son montant est modulé en tenant compte de l’ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution, étant précisé que le montant global des sommes en résultant ne peut excéder 25.000 €.

3- CONSIGNATION DES SOMMES DUES A HAUTEUR DU COUT DES TRAVAUX A REALISER

Pour contraindre le contrevenant à s’exécuter, la loi crée un mécanisme de consignation qui s’inspire en partie de ce qui est prévu dans le Code de l’environnement. Sans aller jusqu’à la réalisation d’office des travaux de mise en conformité, le législateur permet à l’autorité compétente d’imposer à l’intéressé qui n’a pas donné suite à la mise en demeure, la consignation entre les mains du comptable public d’une somme d’un montant équivalant au coût provisionnel des travaux à réaliser. La somme consignée est non plafonnée, elle est progressivement restituée à l’intéressé au fur et à mesure de l’exécution des mesures prescrites.

Par un arrêt du 17 octobre 2019, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation estime que l’acquéreur ne peut invoquer un manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil, s’il a déclaré dans l’acte de vente être parfaitement informé du fait que l’immeuble était situé dans un périmètre de ravalement obligatoire.

En l’espèce, l’acte authentique de vente mentionnait tout particulièrement que, l’immeuble était situé dans un périmètre de ravalement obligatoire et que « l’acquéreur déclare être parfaitement informé de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque ».

C’est dans ces circonstances que la Haute cour déboute les demandeurs de leur pourvoi, tendant à voir engager la responsabilité du notaire pour manquement à son devoir d’information et de conseil, en ces termes :

«  M. et Mme G ne pouvaient ignorer l’existence d’une opération d’urbanisme les conduisant à exposer des frais de ravalement et qu’ils n’étaient pas fondés à soutenir que la connaissance du délai d’exécution du ravalement et son coût, qui n’était pas établi le jour de la vente, les aurait dissuadés d’acquérir ou les aurait fait acquérir à prix moindre ».

Il conviendra désormais de prêter une attention toute particulière à ces clauses lors d’un achat immobilier, si tel n’était pas le cas.

Cour de cassation, civ 3ème, 17 octobre 2019, n° 18-15.942.

Cette année encore, le cabinet CHROME AVOCATS enseigne le droit de l’urbanisme et de la construction à l’Ecole supérieure du bois de Nantes.