La compétition ARTI GOLF 2023, dédiée aux acteurs de la construction, a vu l’équipe CHROME AVOCATS, partenaire de l’évènement, se distinguer en remportant le 1er prix Brut.

Félicitations aux sportifs, mais également aux organisateurs, pour ce beau moment de convivialité sur le parcours du Golf de LA BAULE.

Rendez-vous l’année prochaine !

« Deux choses comptent : gagner et s’amuser. Gagner sans s’amuser n’a aucun intérêt. » Robert Etcheto

L’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information et de conseil qui implique non seulement qu’il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l’acquéreur, mais aussi qu’il se renseigne lui‐même sur tous les points d’une certaine importance.

Bien que l’agent immobilier ne doive pas conseiller au même titre qu’un professionnel de la construction, il reste tenu de signaler toute difficulté à l’acquéreur.

Dans son arrêt du 16 mars 2023, la Cour de cassation a retenu que l’agent immobilier, qui a omis de mentionner la date et le type de construction de la maison dans la promesse de vente, s’agissant de caractéristiques essentielles du bien vendu, avait commis une faute engageant sa responsabilité.

En l’espèce, l’agent immobilier a omis de préciser à l’acquéreur que la construction était à base de plaques en fibrociment contenant de l’amiante.

S’agissant de la réparation, la Cour de cassation a retenu que le préjudice subi par l’acquéreur « résidait non dans une perte de chance mais dans le coût intégral des travaux nécessaires pour supprimer cet élément omis que les deux responsables devraient supporter à raison de leurs fautes respectives et a ainsi légalement justifié sa décision ».

L’agent immobilier est alors tenu de réparer le préjudice subi par l’acquéreur à la valeur de son omission.

(C.Cass., Civ 3ème, 16 mars 2023, n°21-25082, 21-25331)

L’article L.241-1 du Code des assurances prévoit que « toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par une assurance ».

Par un arrêt du 11 mai 2023, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation est venue rappeler que « l’absence de souscription d’une assurance obligatoire de responsabilité décennale par l’entrepreneur était constitutive d’un préjudice certain pour le maître de l’ouvrage, qui se trouvait privé, dès l’ouverture du chantier, de la sécurité procurée par l’assurance en prévision des sinistres ».

Il s’ensuit qu’il n’est pas nécessaire qu’un désordre de nature décennale soit apparu pour que le maître de l’ouvrage puisse prétendre à indemnisation, ni même que les travaux aient été réceptionnés.

Aussi, il convient de rappeler que l’arsenal juridique est conséquent, pour protéger le maître de l’ouvrage lors de la construction. 

En effet :

  • Aux termes de l’article L.243-3 du Code des assurances, l’absence de souscription d’une assurance responsabilité civile décennale par un constructeur est punie de 6 mois d’emprisonnement et d’une amende de 75.000,00 € ;
  • Le dirigeant d’une personne morale qui s’abstient de souscrire à cette assurance, commet, à l’égard du maître de l’ouvrage, selon la Cour de cassation, une faute détachable de ses fonctions sociales. Ainsi, sa responsabilité personnelle est susceptible d’être engagée à l’égard de tiers.

(C.Cass., Civ 3ème, 11 mai 2023, n°22-14749).

Le 25 mai 2023, pour fêter ses 5 ans d’existence et d’investissement au service des acteurs de la construction et de l’immobilier, le cabinet CHROME AVOCATS a eu le plaisir de partager une croisière sur la Loire.

Merci à vous tous pour votre confiance et votre fidélité !

Nous sommes ravis de pouvoir continuer à nous investir à vos côtés pour écrire ensemble les prochaines années de l’histoire du cabinet CHROME AVOCATS.

L’article 1648 du Code civil prévoit que l’action en garantie des vices cachés doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Par un arrêt du 5 janvier 2022, après quelques hésitations, la Cour de cassation considère que le délai de deux ans pour agir sur ce fondement est un délai de forclusion.

Il s’ensuit que, contrairement au délai de prescription, susceptible de suspension, ce délai n’est pas suspendu par les opérations d’expertise judiciaire.

L’acquéreur a donc deux ans pour engager son action à compter de la découverte du vice. A défaut, son action sera irrecevable.

L’enjeu majeur est donc celui du point de départ de ces deux ans.

Certaines décisions ont retenu, comme point de départ de ce délai, le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, alors que d’autres ont retenu une date antérieure.

Il a ainsi été considéré, pour retenir la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, que ce point de départ s’entendait de la connaissance du vice dans sa nature, son ampleur et ses conséquences par l’acquéreur : CA Poitiers – ch. civile 01, 22 fév. 2022, n°20/00703

Dans un arrêt de la Chambre commerciale de la Cour de cassation, c’est la date de l’expertise amiable antérieure à l’expertise judiciaire qui a été retenue : C.Cass., Com,14 juin 2016, n°14-19.202.

Il s’agit donc d’une question d’appréciation souveraine des juges du fond qui peut varier d’un dossier à un autre.

Attention donc à bien anticiper la question du point de départ du délai biennal pour engager une action fondée sur la garantie des vices cachés.

Il est plus prudent d’assigner au fond le vendeur avant le dépôt du rapport d’expertise afin de s’assurer du respect du délai prévu par l’article 1648 du Code civil.

 

C.Cass., Civ 3ème, 5 janv. 2022, n°20-22.670

Par un arrêt du 1er mars 2023, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation est venue préciser la date de point de départ de la prescription de l’action en paiement d’un constructeur contre le maître d’ouvrage.

 

Ainsi, la Cour de cassation considère qu’en application des articles 2224 du Code civil et L.137-2, devenu L.218-2, du Code de la consommation, l’action en paiement de travaux et services engagée à l’encontre de consommateurs par un professionnel se prescrit à compter de la date de la connaissance des faits permettant à ce dernier d’exercer son action. Cette date est caractérisée, hormis les cas où le contrat ou la loi en disposent autrement, par l’achèvement des travaux ou l’exécution des prestations, cette circonstance rendant sa créance exigible.

 

Il s’ensuit que le point de départ du délai de prescription biennale n’est plus le jour de l’établissement de la facture pour agir en recouvrement forcé.

 

Cette décision fait suite à celle rendue le19 mai 2021 (C.Cass., Civ 1ère, 19 mai 2021, n°20-12.520), aux termes de laquelle la Cour de cassation avait considéré qu’il convient de prendre en compte la date de la connaissance des faits, tel que l’achèvement des travaux, pour permettre au professionnel d’exercer son action en recouvrement de sa facture.

 

Cette décision rejoint également celle que la Cour de cassation a empruntée concernant le versement du solde du prix du contrat de construction de maison individuelle. En effet, concernant ce contrat, le délai de prescription de l’action en paiement ne court qu’à compter de la levée des réserves (C.Cass., Civ 3ème, 13 fev. 2020, n°18-26.194).

 

(C.Cass., Civ 3ème, 1er mars 2023, n°21-23.176).

 

Le marché à forfait est un sujet récurrent de contentieux en droit des marchés privés.

Ce contentieux important tient notamment à l’article 1793 du code civil[1], et notamment aux moyens de preuve que doit utiliser la société en charge des travaux pour espérer obtenir le paiement des travaux supplémentaires.

En effet, afin d’être opposable au maître d’ouvrage, une modification des plans ou devis descriptifs nécessite son autorisation écrite préalable ou, son acceptation expresse et non équivoque une fois les travaux réalisés.

Cette exigence oblige l’entreprise à être très vigilante lors de la détermination du prix de son marché.

Si la jurisprudence autorise, dans certains cas particuliers, à l’entreprise titulaire d’un marché à forfait d’obtenir le paiement de ses travaux supplémentaires, alors même qu’elle ne peut justifier d’une autorisation écrite préalable du maître d’ouvrage ou de son acceptation expresse et non équivoque après l’exécution des travaux supplémentaires, c’est dans des cas d’espèce très spécifiques notamment en présence d’un bouleversement économique du contrat. Or, la notion du bouleversement économique du contrat reste mal définie en jurisprudence (C.Cass., Civ 3ème, 5 nov. 2020, n°19-13.251 ; 16 nov. 2022, n°21-19.147).

En réalité, pour être réglée de travaux supplémentaires dans le cadre d’un marché privé à forfait, l’entreprise doit pouvoir justifier de leur commande préalable et/ou d’un avenant (C.Cass., Civ 3ème, 19 dec. 2019 n°18-23100)

C’est ce qu’est venu rappeler récemment la Cour de cassation, en précisant également qu’un Architecte, un Maitre d’œuvre d’exécution, un Maître d’ouvrage délégué ne peuvent pas commander des travaux supplémentaires ni les accepter sans mandat spécial du Maitre d’ouvrage (C.Cass., Civ 3ème, 18 janv. 2023, n°21-21.823).

 

Même s’il est vrai que l’entreprise peut toujours se prévaloir de la bonne foi et/ou de la loyauté contractuelle, la prudence reste de mise et l’entreprise doit idéalement veiller à obtenir l’accord écrit préalable et non équivoque du Maître d’ouvrage avant la réalisation de travaux supplémentaires.

 

(C.Cass., Civ 3ème, 18 janv. 2023, n°21-21.823).

[1] https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006443573#:~:text=Lorsqu’un%20architecte%20ou%20un,celui%20de%20changements%20ou%20d’

 

 

 

Dans un dernier arrêt du 26 octobre 2022, la Cour de cassation s’est, à nouveau, penchée sur la question de la réception tacite des travaux par le maître de l’ouvrage.

La réception des travaux se définit comme l’acte par lequel le maître de l’ouvrage accepte les travaux de l’entrepreneur, avec ou sans réserves.

L’enjeu est important, puisque la réception des travaux marque le point de départ des garanties légales des articles 1792 et suivants du Code civil.

Or, celle-ci peut avoir lieu même en l’absence de signature de procès-verbal de réception des travaux, si des éléments permettent de caractériser une volonté non équivoque du maître d’ouvrage de réceptionner les travaux.

La réception est alors tacite.

Si le critère du paiement intégral des travaux et la prise de possession des ouvrages sont des éléments pris en considération par la Jurisprudence, la notion de réception tacite a fait l’objet d’évolutions récentes :

  • Dans un arrêt du 6 mai 2015, la Cour de Cassation considère que la prise de possession de la maison par le maitre de l’ouvrage n’est pas suffisante pour prononcer une réception tacite des travaux et a écarté une clause stipulant que la prise de possession valait réception sans réserve (Cass., Civ 3ème, 6 mai 2015, n°13-24947) ;
  • Dans un arrêt du 1erseptembre 2021, la Cour de Cassation considère qu’un paiement partiel des travaux accompagné d’un refus de signer une attestation de bonne fin des travaux ne permettaient pas de caractériser une réception tacite des travaux (Cass., Civ 3ème, 1er sept. 2021, n°20-12372).

La Cour de cassation retient, globalement, la volonté non équivoque du maitre de l’ouvrage de réceptionner les travaux, comme élément déterminant pour caractériser une réception tacite de ceux-ci.

Dans l’arrêt du 26 octobre 2022, la Cour de cassation prend en considération spécifiquement l’attitude du maître de l’ouvrage, qui a contesté la qualité des travaux pour rejeter la qualification de réception tacite.

Pour la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation, la contestation constante et quasi-immédiate de la qualité des travaux, suivie d’une demande d’expertise judiciaire portant sur les manquements de l’entrepreneur, étaient de nature à rendre équivoque la volonté du maître de l’ouvrage de recevoir celui-ci.

Ainsi, elle a pu en déduire l’absence de réception tacite des travaux par ce dernier, alors même que le maître de l’ouvrage avait payé l’intégralité du prix des travaux exécutés.

La réception tacite des travaux ne se résume donc pas à l’énumération de critères, mais repose avant tout sur la volonté non équivoque du maître d’ouvrage de réceptionner les travaux.

(C.Cass., Civ 3ème, 26 oct. 2022, n°21-22011)

Le cabinet CHROME AVOCATS vous présente ses meilleurs vœux pour cette année 2023 ! 💫

 

La question brûlante du délai applicable aux recours entre coobligés en droit de la construction vient de faire l’objet d’une évolution décisive suivant l’arrêt de la Cour de cassation du 14 décembre 2022, qui fixe le point de départ du délai de l’action entre coobligés à l’assignation au fond (C.Cass.,  Civ 3ème, 14 déc. 2022, n°21-21.305).

 

En effet, deux thèses s’opposaient sur cette question :

 

  • Une thèse voulant que le point de départ de ce délai court à compter du jour où l’intervenant à l’acte de construire, possible codébiteur tenu in solidum, est mis en cause en référé (C.Cass., Civ. 3e, 16 janv. 2020, n° 18-25.915 ; C.Cass., Civ. 3e, 16 janv. 2020, n° 16-24.352)

 

  • Une thèse, admise par le Conseil d’État, voulant que le recours ne puisse être introduit avant une demande de condamnation au fond ou en référé (CE, sous-sect. réun., 10 févr. 2017, n° 391722)

 

Au niveau des juridictions d’appel, les décisions étaient fluctuantes.

 

À titre d’exemple, la Cour d’appel de RENNES a considéré, dans un premier temps, que le point de départ de l’action en garantie entre coobligés court à compter de l’assignation en référé (CA Rennes, 15 janv. 2021, n°20/05170), mais a finalement changé de position pour considérer que ce point de départ court à compter de l’assignation au fond (CA Rennes, 8 sept. 2022, n°21/02109).

 

Cette dernière solution posait de sérieuses difficultés.

 

En effet, on ne saurait véritablement affirmer que « l’assignation en référé-expertise délivrée par le maître de l’ouvrage à un constructeur met en cause la responsabilité de celui-ci ». L’action en référé-expertise tend à déterminer s’il existe des dommages, et, dans l’affirmative, à déterminer leur étendue, les modalités réparatoires et l’imputabilité de ces dommages à tel ou tel responsable. Une demande ayant pour objet de voir désigner un expert ne met pas en cause la responsabilité d’un intervenant, puisque, d’une part, il n’est pas acquis que le dommage visé dans l’assignation existe, et que, d’autre part, l’imputabilité dudit dommage à tel intervenant est à ce stade putative.

 

La solution était par ailleurs contestable sur le plan pratique. Elle conduisait à devoir initier au fond des procédures multiples, afin que chacun des possibles débiteurs finaux puisse préserver ses recours. Les juges du fond devaient ainsi faire face à la gestion administrative de nombreuses assignations, ordonner des sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, ordonner des jonctions, rétablir des affaires, et ce, avec la totalité des parties à l’expertise alors qu’il se peut que le litige final se réduise sensiblement en termes de personnes concernées.

 

Ceci d’autant plus qu’il est possible et même souhaitable, que ces parties trouvent un accord sur la base du rapport, et qu’en définitive, le temps du fond ne soit pas encore venu.

 

La décision de la Cour de cassation du 14 décembre 2022, est donc salutaire car fixant le point de départ de la prescription quinquennale de l’action entre coobligés à la date à laquelle le maître d’ouvrage sollicite l’indemnisation de ses préjudices. Elle modifie sa jurisprudence pour éviter la multiplication des actions en garantie « préventives » des constructeurs entre-eux, situation qui comme elle le relève, nuit à une bonne administration de la justice.

(C.Cass.,  Civ 3ème, 14 déc. 2022, n°21-21.305)