Maître Antoine MAUPETIT et Maître Valérie EDAU sont intervenus ce jeudi 23 janvier 2025 auprès de l’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers, sur le thème de « l’occupation sans droit ni titre ».

Maître Antoine MAUPETIT intervient particulièrement dans des dossiers de cette thématique auprès de propriétaires immobiliers et fonciers en Outre-mer (Guadeloupe et Martinique).

✨Toute l’équipe CHROME AVOCATS s’est réunie pour sa soirée de Noël, avec :

– son fameux Secret Santa
– son concours de meilleur strike
– et un bon repas pour finir la journée

Un moment de partage et de convivialité !

Nous vous souhaitons à toutes et tous de très belles fêtes de fin d’année.

 

Lors de ces rendez-vous de la MAF, nous avons eu le plaisir d’assister à des conférence et ateliers :

  1. Une conférence sur « Les contraintes liées à l’utilisation des matériaux de réemploi ».

Cette conférence a été l’occasion d’opérer un état des lieux de la réglementation applicable, du rôle des différents intervenants, notamment de la maîtrise d’œuvre, et des conditions exigées par les assureurs pour couvrir le réemploi et envisager une massification.

  1. Plusieurs ateliers sur les thématiques suivantes :
  • Le devoir de conseil,
  • Le contrat de mission d’ingénierie,
  • Marchés publics : bien utiliser le CCAG MOE,
  • Travaux sur existants : comment sécuriser vos opérations,
  • La sinistralité du sol,
  • De la RT 2012 à la RE 2020 : perspectives sur les responsabilités de la maîtrise d’œuvre,
  • L’assurance DO : un atout pour l’architecte,
  • Les contraintes réglementaires dans le cadre du PC spécifiquement la réglementation incendie,
  • Honoraires : prévenir et gérer vos impayés,
  • Le contrat d’architecte en marchés privés : les bonnes pratiques,
  • La réception de travaux,
  • La mise en œuvre de l’économie circulaire dans le bâtiment,
  • Une alternative à la maitrise d’œuvre seule : la construction clé en main,
  • Gérer les difficultés avec les entreprises en cours de chantier,
  • Architectes : bien comprendre et utiliser son contrat d’assurance face à un risque,
  • Comprendre l’assurance collective santé et prévoyance et choisir l’offre la mieux adaptée.

Par un arrêt du 7 novembre 2024 (Pourvoi n°22-22.794), la troisième chambre civile de la Cour de cassation retient que :

« Vu l’article 1792 du code civil :

  1. Aux termes de ce texte, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.
  2. Constitue la cause étrangère, au sens de ce texte, l’acceptation délibérée du risque par le maître de l’ouvrage, qui exonère en tout ou partie les constructeurs de leur responsabilité tant à son égard qu’à l’égard de l’acquéreur.
  3. Pour condamner les sociétés Axa et Alpha Insurance à indemniser les acquéreurs sur le fondement de la responsabilité décennale, l’arrêt retient que les intervenants aux constructions de la villa et du mur de soutènement ne démontrent pas que les désordres avérés, de nature décennale, ont été provoqués par une cause étrangère.
  4. En statuant ainsi, après avoir retenu que le maître de l’ouvrage avait pris le risque délibéré de ne pas faire réaliser d’étude de sol avant la réalisation des travaux malgré l’avis défavorable du contrôleur technique et que sa faute justifiait que son assureur, la société Lloyd’s Insurance Company, ne soit garantie par les sociétés Axa et Alpha Insurance qu’à hauteur de la moitié de dommages, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé».

Ainsi, le Maître d’ouvrage qui prend délibérément le risque de ne pas suivre les préconisations des constructeurs (en l’espèce la réalisation d’une étude de sol avant la réalisation des travaux), engage sa responsabilité, ainsi que celle de son assureur.

Cette décision s’inscrit dans la droite ligne de la Jurisprudence en matière de responsabilité du Maître d’ouvrage :

  • Refus de réaliser une réhabilitation complète et conforme aux règles de l’art contrairement aux conclusions et préconisations du rapport de l’expert (Cass., Civ 3ème, 16 mars 2023, n°18-24.581) ;
  • Omission délibérée du Maître d’ouvrage, qui a une parfaite connaissance des risques liés à l’état du terrain, d’avertir l’architecte et le constructeur en ne portant pas à leur connaissance les études de sols réalisées (Cass., Civ 3ème, 11 mai 2022, n°21-15.440) ;
  • Inertie du Maître d’ouvrage dans la régularisation administrative (Cass., Civ 3ème, 14 déc. 2022, n°21-19.377).

 

(C.Cass., Civ 3ème, 7 nov. 2024, n° 22-22.794)

 

Si la Cour de cassation a toujours été attachée au principe de réparation intégrale tendant à voir la personne lésée placée dans la situation qui était la sienne avant la survenance du dommage, la Haute Juridiction avait assoupli sa position en sollicitant des juges du fond qu’ils opèrent un contrôle de proportionnalité suivant la gravité des désordres et des non-conformités.

Aussi, d’origine jurisprudentielle, ce contrôle de proportionnalité, qui apparaît logique et de bon sens, a été codifié à l’article 1221 du Code civil.

Nonobstant une codification récente, la Cour de cassation (la 3ème Chambre civile) est récemment revenue sur sa position tendant à voir les juges du fond opérer un tel contrôle.

Par un arrêt du 4 avril 2024, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil (devenu 1240), la Cour de cassation revient sur sa position initiale du principe de la réparation intégrale des dommages subis par la victime.

Ainsi, la 3ème Chambre civile retient que :

« 3. En application de l’article 1382, devenu 1240, du code civil et du principe de la réparation intégrale, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, de sorte que la victime doit être indemnisée sans perte ni profit.

  1. Il en résulte que le juge du fond, statuant en matière extra-contractuelle, ne peut apprécier la réparation due à la victime au regard du caractère disproportionné de son coût pour le responsable du dommage».

S’agissant en l’espèce d’une demande en démolition d’une construction contrevenant aux prescriptions du permis de construire délivré et causant un préjudice direct au voisin, celle-ci a été ordonnée.

La décision amène alors à se questionner s’il ne s’agit pas d’un retour à la démolition automatique des constructions pour lesquelles une erreur a été commise, étant précisé que la décision du 4 avril 2024 ayant été rendue sur le fondement de l’ancien article 1382 du Code civil, un préjudice doit être démontré par la personne lésée.

(C.Cass., Civ 3ème, 4 avril 2024, n°22-21.132)

Par un arrêt du 6 juin 2024[1], la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme un arrêt de la Cour d’appel de RENNES en statuant que :

« 5. En premier lieu, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que le moyen tiré du défaut de mise en œuvre de la clause litigieuse, qui instituait une procédure de conciliation obligatoire à la saisine du juge, constituait une fin de non- recevoir.

  1. En second lieu, la cour d’appel a retenu, par une interprétation nécessaire exclusive de dénaturation, que les termes « solliciter l’avis d’un expert » devaient être interprétés comme la volonté des parties d’obtenir cet avis avant toute procédure judiciaire, sauf à ce que la clause n’ait aucune portée en s’en tenant à ses termes littéraux ».

Concrètement, le contrat litigieux prévoyait ce qui suit :

« En cas de litige portant sur l’exécution du présent contrat, les parties conviennent de saisir le tribunal compétent dans la juridiction de NANTES. Toutefois, les parties s’engagent à solliciter les avis d’un expert choisi d’un commun accord, avant toute action judiciaire. »

Or, après que les parties aient désigné un expert, la société « S », sans attendre que celui-ci rende son avis, a assigné la société « F » en paiement d’honoraires. Celle-ci a soulevé l’irrecevabilité de la demande pour défaut de mise en œuvre de la tentative préalable de règlement amiable prévue au contrat, ce qui a été confirmé par la Cour d’appel et la Cour de cassation.

Cette décision s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence en matière de saisine préalable du Conseil de l’ordre des architectes (C.Cass., Civ 3ème, 16 nov. 2017, n°16-24.642, C.Cass., Civ 3ème, 7 mars 2024, n°21-22.372).

En s’en tenant aux prévisions contractuelles, la Cour de cassation fait preuve de bon sens.

En effet, peu importe que le processus mis en place par la clause de conciliation préalable reste imprécis ou peu adapté, ce qui compte c’est la volonté réelle des parties d’avoir érigé l’amiable en préalable obligatoire à la saisine du juge.

L’application stricte de la clause de conciliation préalable poursuit donc un but légitime, en ce qu’elle vise à assurer la force obligatoire du contrat en rendant effective la recherche préalable d’une solution amiable que les parties ont entendu s’imposer à elles-mêmes, avant toute action judiciaire.

(C.Cass., Civ 3ème, 6 juin 2024, n°22-24.784)

Le Cabinet CHROME AVOCATS vous informe du déménagement de ses locaux nantais, depuis le 29 août 2024, au 31 Boulevard Gabriel Guist’hau 44000 NANTES.

Toute l’équipe sera heureuse de vous accueillir dans ses nouveaux bureaux et reste à votre disposition pour toute question.